長期優良住宅完成しました
2012/02/01, 19:29
昨年秋から札幌市に建設していました長期優良住宅が完成致しました。今回は300ｍｍ断熱やパッシブ換気など、今後弊社の新たなスタンダード仕様とするために取り入れています。
災害イメージ訓練（ＤＩＧ）
2011/08/31, 10:50
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今回の連載も今日が最終回！
今日は「災害イメージ訓練（ＤＩＧ）」についてレポート
します。
この「ＤＩＧ」は、
１． 自分たちが住んでいる地域で災害が発生したことを想定
２． 参加者が地域の地図を囲んで会話しながら避難場所や病院等
の位置を確認したり、危険箇所などを書き込みしています。
その他にも、体の不自由な方やご高齢の方などの安否確認や被害の
対処方法などについて考えたりします。
具体的な手順としては、
１． 自宅を地図上にマーク
２． 避難場所をマーク
３． 病院・コンビニ・ドラッグストアなどをマーク
４． 体の不自由な方、ご高齢で一人暮らしの方、妊産婦の方などの
いらっしゃる方のお宅をマーク
５． 物資を保管する場所をマーク
６． 遺体を安置するお寺をマーク
７． 火災現場（想定上の）、渋滞している道路、一方通行の道路などをマーク
８． 家の周りの危険箇所をマーク
こうした下準備を終えたたら、地図上で訓練です！
今回は、短い時間で省略した部分もありましたが、
自宅から避難場所の間に渋滞の恐れがある箇所があるのが判明し、
普段の通路以外を通らなければならないことが分かったり、
頭で分かっていても、いざ訓練してみると思った通りにはいかない
ことがよく分かりました！
これが本当だったら・・・ゾッとします・・・
また、この訓練を生かして、事前に問題点を改善する必要性が
あることも分かりました。
ここ数日で、台風が日本列島を縦断しそうな気配です。
最後に、皆さんご存知のことと思いますが確認です！
「避難勧告」・・・立ち退きを勧め促すもの
「避難指示」・・・被害の危険が切迫している時に発せられるもので
勧告よりも拘束力が強くなります。
要するに、避難指示が出たら速やかに避難です！
勧告と指示を誤って理解していたがために被災した人もいたそうです。
ご注意を！
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あなたなら、どうする？
2011/08/30, 11:14
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昨日のブログのつづきです。
みなさん？１分間、目を瞑ってください！
（って言ったらブログ読めませんね！？）
今は午前４時で、あなたは就寝中、大きな地震が来ました。
家が大きく揺れ、ミシミシ音を立てています。
さあ、皆さんは揺れている間、もしくは揺れが収まった時に
何をしますか？
三つ挙げてみてください！
・・・
・・・
・・・
三つ思い浮かびましたか？
例えば、家の安全な場所に移動する、とか
家族を起こしに行く、とか
窓・ドアを開ける・・・などなど
きっと平静時には思い浮かぶと思います。
では、緊急時にそれが即座にできるかと言うと
そうとも限りません。
一昨日の講演会では、参加者もグループに分かれて
上記のような事を実際に訓練しました。
上記の他にも、地震発生から３時間後に何をしているか？
非難することになった場合、家出何をしていくか？
についてもワークショップで取り上げられました。
ここで、私が印象に残った大切な事柄をいくつかご紹介します！
１．ご自宅では、カーテン派ですか？orブラインド派ですか？
→ 地震で窓ガラスが割れて破片が飛散すると、ブラインドでは
隙間から破片が飛び出すそうです。
厚手のカーテンが良いそうです。
２．ベッドの下には、安いスニーカーを用意しておきましょう！
→ これは、非難時に足を保護するためです。私もスリッパは枕元に
置いてありますがスニーカーが良いそうです。特に積雪地帯では
スリッパじゃ凍えますよね！？
３．家から避難所へ避難する時は、玄関に避難先を紙に書いて貼っておく！
→ 東日本大震災でも実際に、これをしておくことによって安否確認が
スムーズに出来たそうです。
今日の写真は、講演会で頂いた非常食（ごはん）です。
行政の防災担当の方には、参考になると思いますが、
ごはんが入っている袋（「ハイゼックス」と言うそうです。）、
この袋の単価は、わずか４円！
使用する時は、袋にお米を入れて、炊くということで、
袋とお米を別々に備蓄できるという点と
コスト的にも優れているそうです。
ということで、次回は「ＤＩＧ」についてお話します！
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災害に遭ったとき、あなたはどうしますか？
2011/08/29, 11:41
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昨日、地元である夕張郡栗山町で北海道教育大学札幌校、
佐々木貴子准教授によります防災講演会がありました。
当日は、日曜日に加え好天でしたので参加者は少ないのではと
思っていましたら、会場は超満員！
住民の防災意識の高さに驚きました。
講演の冒頭、上記の図の説明がありました。
これは、「全国地震動予測値図」と言いまして、
地震調査研究推進本部 地震調査委員会が
平成２１年７月に発表した、今後３０年間に
震度５強以上の揺れに見舞われる確立を日本地図に
プロットしたものです。
思わず、ご自身の地域はどうなのだろうかと
見てしまいますよね。
ご存知の通り、今年３月には東日本大震災が
起こりましたが、図を見ますと関東から四国まで
濃い色が続いています。
講演の前半では、「自助・共助・公助」のお話がありました。
自助とは、自分の生命は自分で守るということ。
では、皆さん、日頃から万一の備えはされていますか？
恥ずかしながら、講演を聴いて私自身備えが不十分な
ことが分かりました。
「地震が起きても自分は大丈夫！」（このような心理を
正常化の偏見というそうです。）って思っていませんか？
こう思うこと自体は、生理的におかしい事ではなく
本来人間に備わっていることだそうですが、だからこそ
防災についての知識や技術を学ばなければなりません。
そして、自らが助かったのなら自らの二本の手を
周りの人たちのために使いましょう！というのが
共助。
公助は文字通り、国や行政の力を借りること。
昨日のお話であったのですが、隣に自衛隊が
あるから私達は大丈夫と思っていた方がいらっしゃった
そうですが、自衛隊は国の命令がないと支援でき
ませんので、ご注意を！
ちょっと、文章が長くなりそうなので、
この続きは明日！
全部で３回くらいに分けて、お話していきます。
かなり重要なところも出てきますので、明日も
要チェックですよ！
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ローンは金利だけで判断するな！
2011/08/26, 13:00
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先日の修繕積立金のお話、すごい反響だったので今日も
それに関連するお話を！
その前に、修繕積立金について少し！
積立金の残高は、中古物件の場合、前オーナーより
引き継がれます！
（もちろん、新築はゼロです。）
私が取得した物件もしっかり残高がありました！
さて、今日の本題ですが、皆さん投資物件をローンを
入れて取得を検討される際に、金利だけに目が行って
いませんか？
ここで皆さんに質問を！
（問題）
○さんは、中古ワンルームマンションの購入を検討中で
１，０００万円の融資を依頼しに資料を持って銀行を回
りました。そして、以下の条件を提示されました。
Ａ銀行 金利 ２．０％ 借入期間 ２０年
Ｂ銀行 金利 ３．０％ 借入期間 ３０年
Ｃ銀行 金利 ４．０％ 借入期間 ４０年
皆さん、どうですか？何銀行に決めましょう？
答えは一番最後に！（笑）
ヒントです！問題をよ～く見てください。
金利の他に何が載ってますか？
・・・
そう！ 借入期間です！
ここで、我々ＣＰＭが使う指標を使います。
それは、Ｋ％（ローン定数）と言って
皆さんがお金を借りる際の負担率を計算できます。
式は単純で、
Ｋ％＝（年間の元金＋利息）÷（ローン額）
です。
それでは、問題を見ていくことにしましょう！
（Ａ銀行）
年間の元金+利息は、６０７，０６０円
借入額は、 １０，０００，０００円
なので、６０７，０６０÷１０，０００，０００
＝０．０６０７
パーセンテージにすると、６．０７
（Ｂ銀行）
年間の元利＋利息は、５０５，９２５円
借入額は、 １０，０００，０００円
ですから、（計算は省略）０．０５０６
パーセンテージでは、５．０６
（Ｃ銀行）
年間の元利＋利息は、５０１，５２６円
借入額は、 １０，０００，０００円
なので、パーセンテージでは、５．０２
それでは、整理してみましょう！
Ａ銀行 ６．０７
Ｂ銀行 ５．０６
Ｃ銀行 ５．０２
これは、皆さんが支払う負担率ですから、
低いほうが良いことになります。
ということで、答えは
・・・
・・・
そうです！答えは、 Ｃ銀行！
金利だけで判断するとＡ銀行ですが、
こうして指標を知っていれば、効率の良い投資ができます！
ちなみに、前々回ご紹介した金融電卓10BIIを使えることが
できれば、上の問題を１０秒足らずで答えが導けます！
このお話、続きがあるのでまた次回に！
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修繕積立金にご注意！
2011/08/25, 16:47
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昨日のブログで「10BII」（金融電卓です）のことを
書いていたら、区分所有マンションの投資には必ず関係する
「修繕積立金」のことが頭に浮かんだので、今回はこのことを
お話したいと思います。
不動産投資として区分所有物件をお持ちの方なら、ご存知かと
思いますが、所有されている物件（お部屋）を賃貸して月々
借主（管理会社を経由することもありますが）より家賃を頂きます。
ローンを組まれていれば、これも月々元本と利息を返済します。
そして更に管理費と修繕積立金の支払もあります。
その残りが手元に残るお金になります。
ここで、注意しなければならないのが、、修繕積立金！
上の写真は、私が実際２３区内で昨年購入した区分所有物件の
管理費と修繕積立金の金額変更の通知です。
どうでしょう？２，１４０円が１３，５１０円に！！
実に月々１万円以上負担が増えるのです。
もちろん、私は本業で不動産投資を行っていますから
この程度の負担増は想定内できちんと妥当な積立金を加味して、
シュミレーションをしてから購入していますが、実際の所この辺り
をあまり考えずに収支が赤字という方もいらっしゃるかと思います。
本日流れてきている都内の物件情報でも２，０００円前後の
積立金の物件がありました。
でも、考えてみてください。月々２，０００円、年間２４，０００円の
積立で何ができますか？
また、積立金残高も証明書で確認しておきましょう！
これから、区分所有物件をお考えの方、修繕積立金に限らず
しっかりと下調べと収支のシュミレーションをすることを
お勧めします。
そして、信頼できるパートナー（会社）をもつべきです！
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利回りとリスクの関係
2011/08/24, 12:27
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昨年のギリシャを発端とした金融不安、そして米国の景気後退懸念など
最近では米・欧での株価下落が目立っています。
そうした中、安全資産と言われている国債を買う動きが高まっています。
ここで、先週８月１９日現在の１０年国債の利回りを見てみると・・・
日本 ０．９８９％
米国 ２．０６８％
南アフリカ ７．４４２％
スイス ０．９１７％
（出所：トムソン・ロイター）
ご存知の通り、最近は日本やスイスの国債が買われています。
なぜか・・・
それは世界の主要通貨の中では相対的に安全性が高いからです。
勘の良い方であれば、もうお分かりですね！
安全率の高い国債（債券）は利回りが低くなります。
簡単に言えば、安全資産に購入者が集まる
↓
債券価格が上昇する
↓
利回りが低下する
となります。
会社が発行する社債も同じことが言えます。
調べてみると分かると思いますが、
経営状態の良い企業は利回りが低いはずです。
ここまでのお話を踏まえて、不動産投資の場合はどうでしょう？
利回り○○％の高利回り物件というのは
裏を返せばそれだけのリスクがあるのです。
利回りが高い→儲かる！
と短絡的に考えてしまうのは危険です！
商売にノーリスクはありませんが、
出来る限りリスクを低くする努力は必要です。
注：高利回り物件に手を出すな！ということでは
ありません。詳しく調べてリスクを承知の上で
購入するのであれば何も言うことはありません。
もちろん自己責任で！（笑）
（上の写真は「10BII（テンビーツー）」と言って
株式や不動産投資などの金融に関する計算がこれ
一台で出来ちゃいます！もちろんローンの計算も！）
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原状回復ガイドラインが再改定されました
2011/08/22, 15:06
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今日は少し固いお話を、でも借りるほうも貸すほうも（管理する者も含め）
大切なお話ですので、要チェックです！
皆さんは、原状回復ガイドライン（正式には「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を
ご存知でしょうか？
ご存知ないかたのために、少しだけ説明を。
賃貸アパート・マンションに入居される際には
主に不動産会社で「賃貸借契約」で契約手続きを
されたことと思いますが、契約書（約定）はそれぞれ
異なります。
そして、今回の原状回復は退去時のお部屋を借主・貸主
どちらの負担で復旧するのか？ということです。
この費用負担を巡って従来、トラブルが頻発していました。
そこで、国土交通省が一定の指針を作成したわけです。
先週、８月１６日に国土交通省から出されました
原状回復ガイドライン、平成１０年に最初に初版が
発行され今回が２回目の改定です。
主な変更点（改善点）は、・・・
① 契約書に添付する原状回復の条件に関する様式が用意されたこと
② クロス・フローリングや設備の残存価値の下限を１円としたこと
が挙げられます。
弊社では、①については従来より独自に賃貸借契約書に添付をさせて
きましたが、今後は今回公表されたガイドラインをベースに修正を
していきたいと思います。
大きな変更は上記の二点ですが、細かく見ていくと時代に即した
変更を見つけました。
例えば、タバコ等のヤニによるクロスの貼替えについて、
ガイドラインの指針が、借主への負担を従来と比較すると
大きくなっています。これは、喫煙者の減少や喫煙者に対する
社会情勢も加味されたようです。
詳しくは、下記に再改定されたガイドラインをリンクしますので
ご覧ください。
「原状回復をめぐるトラブルをガイドライン」
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